Steuertipp: Immobilien

Liebe Immobilien-Besitzer*innen, Liebe Interessierte Leser*in!

Mit Ihrer/n Immobilien lassen sich eine Vielzahl von Steuervorteilen realisieren.

Sowohl bei der Anschaffung, bei Vermietung oder bei der Sanierung.

Auch, und  insbesondere, wenn Sie planen, Ihr Unternehmen an die nächste Generation zu übergeben, gibt es viele steuerliche Themen zu beachten aber auch eine Menge an Vorteilen für Sie.

Gleiches gilt, wenn Sie Ihr Unternehmen durch Anteilsübertragung (share deal) oder durch Unternehmenskauf (asset deal)  übertragen.

Im Falle von Umgründungen oder wenn Ihre Kinder die Unternehmensnachfolge antreten,  gibt es tolle Möglichkeiten für Sie!

Es gibt aber auch etliche Fallen, welche hohe Steuerzahlungen nach sich ziehen.

Auch deswegen lege ich Ihnen diesen Steuertipp ans Herz und stehe Ihnen für ein anschließendes Beratungsgespräch gerne zur Verfügung.

Ich möchte Ihnen zunächst jeweils einige sehr effektive Maßnahmen aus meiner Beratungspraxis kurz erläutern. Diese Maßnahmen sollten Sie mit Ihrer Immobile unbedingt nutzen, damit Sie nicht zu viel Steuern an das Finanzamt bezahlen.

Danach stelle ich Ihnen einige steuergesetzliche „Fallen“ dar, in die Sie nicht treten sollten, da diese mitunter sehr schmerzliche Steuerzahlungen nach sich ziehen können.

Modern Home Exterior

Effektive Maßnahmen, welche Sie mit Ihrer Immobilie setzen sollten:

  1. Für die Schnellentschlossenen unter Ihnen: Aktuell gibt es 7 % oder 14 % Investitionsprämie, also bares Geld, wenn Sie in eine Immobilie investieren (Voraussetzungen lt. Richtlinien; Antragsfrist bei AWS: 28.2.2021!)
     

  2. Wenn Sie eine Immobilien geschenkt bekommen, oder geerbt haben, und beabsichtigen, die Immobilie zu vermieten: Lassen Sie sich eine sogenannte Ertragswert-Berechnung machen -> diese bringt ihnen wesentliche Absetzposten und reduziert entsprechend Ihre Steuerzahlung.
     

  3. Wenn Sie ein sehr hohes Einkommen haben, somit sehr hohe Steuerzahlungen zu leisten haben, empfehle ich Ihnen, in große Bauherrenmodelle zu investieren. „Große“ meint damit nicht „voluminöse“ Projekte, sondern dieser Begriff ist in den Steuergesetzen ein gesondert definierter Bereich, welcher Ihnen z.B. ermöglicht, sämtliche vorbereitende Ausgaben („Projektierungskosten) auf einmal von der Steuer abzusetzen!

    Ein Beispiel:
    Ihr Einkommen (bereits versteuert) beträgt pro Jahr EUR 150.000,--. Ihr Spitzensteuersatz beträgt somit 50 %, dh. die Hälfte dessen, was Sie noch zusätzlich verdienen, müssen Sie dem Fiskus abliefern. Das heißt aber auch für Sie, wenn Sie Ausgaben steuerlich nutzen, ERSPAREN Sie sich 50 % Steuern. Angenommen, der Architekt Ihres Bauprojektes kostet Ihnen EUR 50.000,--, dann haben Sie im Jahr der Bezahlung der Architektenrechnung einen sofortigen Steuerersparnis von  EUR 25.000,--.


    Sie könnten so – bei entsprechend umfangreichen Bauherrenmodellen – Ihre Steuerlast sogar bis auf 0 EUR reduzieren – rein theoretisch jedes Jahr (!).

    Alternativ können Sie, wenn Sie das Bauherrenmodell nicht selbst realisieren können oder wollen, dann können Sie Bauherrenmodelle auch in Beteiligungsform abschließen. Dabei werden von darauf spezialisierten Unternehmen Gebäude (oftmals denkmalgeschützte, herrschaftliche Gebäude) generalsaniert und z.B. zu modernen Hotels umgebaut und Sie bekommen Ihre Verlust- und Gewinnanteile gemäß Ihrer Beteiligung und können diese steuerlich nutzen.


     

  4. Nutzen Sie bei Übertragung von Immobilien Ihres Unternehmens die Vorteile des Umgründungssteuergesetzes. Damit können Sie z.B. Grunderwerbsteuer vermeiden und dass erspart Ihnen 3,5 % vom Wert des Grundstückes (Achtung: Grundstück bedeutet für die Grunderwerbsteuer sowohl der Grund und Boden, als auch das Gebäude (!) und alle Grundstückseinrichtungen -> dadurch wird die Steuer wesentlich erhöht!

    Ein Beispiel:
    Sie haben ein wertvolles Grundstück in ihrer Betriebs-GmbH. Sie möchten dieses Grundstück an Ihre Immobilien-GmbH übertragen (aus Haftungs- oder Finanzierungsgründen). Wenn Sie die GmbH Anteile so gestalten, dass Sie nicht 100 % Anteile halten, sondern einen Minderheitsanteil (das Gesetz schreibt mehr als 5 % der Anteile vor) an Ihre Frau , Ihr/e Kinder abtreten, dann vermeiden Sie 3,5 % Grunderwerbsteuer. Angenommen, der Wert des Grundstückes samt Gebäudewert beträgt EUR 2.000.000,-- dann sind das immerhin EUR 70.000,-- (!) Ersparnis. Anmerkung: Durch Umgründungsmaßnahmen kann man die Grunderwerbsteuer auf 1/7 reduzieren.


     

  5. Vereinbaren Sie ein Fruchtgenuss-Recht:
    Diese Maßnahme in Zusammenhang mit Ihrer Immobilie kann steuerlich sehr lukrativ sein, insbesondere im Familienverband.

    Ein Beispiel: Sie möchten Ihre Immobilie zwar noch nicht weiterschenken (z.B. an Ihre Tochter), Sie wollen Ihr Kind jedoch finanziell unterstützen – und dabei soll das Familieneinkommen möglichst niedrig besteuert werden.
    Sie selbst haben ein persönliches Einkommen von jährlich EUR 150.000,-- somit haben Sie von jedem Euro mehr den Sie verdienen die Hälfte an das Finanzamt zu bezahlen.Ihre Tochter hat mit Ihrem Ehemann 2 Kinder und möchte aus familiären Gründen längere Zeit nicht Vollzeit arbeiten und verdient somit EUR 1.000 monatlich. Ihre Tochter hat somit eine maximale Steuerprogression von 20 %.
    Vereinbaren Sie nun mit Ihrer Tochter ein Fruchtgenussrecht, gehören Ihrer Tochter die Mieteinnahmen und Sie behalten die Immobilie. Mit einem Satz sparen Sie mehr als 50 % Steuer auf Ihre sonst hoch besteuerten Mieteinnahmen – und das jedes Jahr (bei gleichbleibenden Einkommensverhältnissen bei Ihnen und Ihrer Tochter).

     
    Den gleichen positiven Effekt erzielen Sie, wenn Sie die Fruchtgenussvereinbarung mit Ihrer Partnerin/mit Ihrem Partner vereinbaren. Zugleich wäre dies zugleich eine hervorragende Maßnahme, wenn Sie planen, ihrer Partnerin/Ihrem Partner eine Pensionsvorsorge zu ermöglichen. 

     

  6. Gründen Sie eine einfache Gesellschaft mit Ihrem Partner/Ihrer Partnerin oder mit Ihrem Kind/Ihren Kindern:
    Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus vermieten (wollen): Mit dieser Maßnahme können Sie die Steuer auf die Mieteinnahmen um bis zu 50 % reduzieren und können gleichzeitig schon Schritte für eine geordnete Übergabe der Immobilien an Ihre Nachkommen einleiten.

Generell empfehle ich Ihnen:


Denken Sie bei Ihren Immobilien immer mit, welche Maßnahmen Ihre Nachkommen mit der/mit den Immobilien unternehmen könnten.
 

Ich empfehlen Ihnen das unter anderem deswegen, weil sich steuerliche Konsequenzen auch bei Ihren Kindern ergeben können (Beispiel: wenn Sie eine Immobilie schenken, welche noch mit höherem Anteil fremdfinanziert ist)
 

Es gibt noch eine Vielzahl von weiteren sehr effektiven Möglichkeiten mit Immobilien Steuervorteile zu erzielen, wie zum Beispiel:

  • Immobilien-GmbH,

  • Bauträger-GmbH,

  • Getrennte Beauftragung von Grundstück und (zeitliche davon nachgelagerte) Beauftragung der Gebäudeherstellung,

  • Denkmalgeschützte Gebäude

  • Gebäuden, welche vor 1915 erbaut worden sind

  • Instandsetzungs-Ausgaben absetzen

  • Verluste Ihrer Immobilie steuerlich nutzen

  • ….

 

Oftmals nicht bedacht werden die Möglichkeiten, die Sie mit Ihrer Immobilie haben im Bereich der Umsatzsteuer:


Ein Beispiel:

Sie vermieten Ihre Wohnung, ihr Haus ohne Umsatzsteuer.

Bei geplanten Gebäudesanierungen kann es für Sie sehr vorteilhaft sein, künftig MIT Umsatzsteuer zu vermieten. Dies deshalb, weil Sie die Umsatzsteuern aus den Sanierungsrechnungen vom Finanzamt zurückbekommen können.

Einige steuerliche Fallen bei Immobilien:

Im Folgenden liste ich Ihnen einige Fallen, die Sie vermeiden sollten, da Sie ansonsten zum Teil hohe Steuernachzahlungen leisten müssen.

 

  1. Grunderwerbsteuer bei Immobilienübertragungen:
    Bitte lassen Sie IMMER Ihre Möglichkeiten zur Vermeidung oder Reduktion dieser Steuer prüfen – IMMER VOR Vertragsunterzeichnung.
    Der Steuersatz ist zwar nicht hoch, die Bemessungsgrundlage für diese Steuer ist oftmals sehr hoch (Verkehrswert der Immobilie!!) – und verursacht daher mitunter hohe Steuerzahlung.
     

     

  2. Fruchtgenuss-Vereinbarung:
    Die Substanzabgeltung in Höhe der steuerlichen Afa wird zwar im Fruchtgenuss-Vertrag vereinbart, jedoch nicht tatsächlich auch jedes Jahr bezahlt. Folge: die Abschreibung wird vom Finanzamt nicht anerkannt – der steuerliche Vorteil der Fruchtgenussvereinbarung wird sonst weitestgehend vernichtet.


     

  3. Die Bauherren-Eigenschaft wird nicht vor Unterfertigung der Verträge geprüft.
    • Gilt nur im außerbetrieblichen Bereich (§ 28 Abs. 2 und Abs. 3 EStG)
    • Hat Auswirkung auf die Absetzbarkeit der Projektierungskosten


     

  4. Instandsetzungsausgaben bei Geschäftsraumvermietung – Verteilung der Ausgaben wird auf 15 Jahre gemacht.
    Diese Verteilung auf 15 Jahre ist nicht erlaubt bei im Betriebsvermögen befindlichen Gebäuden die zur Geschäftsraumvermietung dienen!


     

  5. Gebäudeanteil-Ermittlung im betrieblichen Bereich:
    Der Gebäudeanteil muss durch Sachverständigen-Gutachten erfolgen – nicht erlaubt ist die Aufteilung auf Grundstück und Gebäude auf Basis der Grundanteilsverordnung!


     

  6. Die umsatzsteuerlichen Besonderheiten bei Errichtung, Kauf, Zubauten und Vermietung wird nicht geprüft:
    Einige Beispiele:
    • Vorsteuerabzug nur bei Vermietung an Unternehmer die umsatzsteuerpflichtige Leistungen ausführen.
    • Vorsteuerkorrekturen bei Mieterveränderungen ab September 2012
    • Regelbesteuerungs-Option auch bei kleiner Wohnraumvermietung bei hohen Sanierungsausgaben wird nicht geprüft.
    • …


     

  7. Liebhaberei-Thematik bei Immobilie wird nicht geprüft:
    Ein Beispiel:
    Wenn Sie eine Immobilie mittels Kredit finanzieren, berechnen Sie unbedingt VOR Vermietungsbeginn, wann Sie mit Ihrer Immobilie den vom Finanzamt geforderten Gesamtüberschuss erreichen. Sie vermeiden somit, dass man Ihnen Ihre Immobilie steuerlich nicht anerkennt, und Sie hohe Steuernachzahlungen (geltend gemachte Verluste, geltend gemachte Steuern beim Kauf oder von Sanierungsmaßnahmen) leisten müssen.


     

  8. Folgende Maßnahmen aus meiner Beratungspraxis werde ich Ihnen aufgrund der Komplexität nur in Überschriften anführen.

 

 

      Ich möchte Sie aber liebe Leserin , lieber Leser, darauf aufmerksam machen, dass Ihnen auch in diesen            Bereichen keine Fehler unterlaufen:

  • Unternehmensverkauf mit Immobilien

  • Umgründungen mit Immobilien

  • Anteilsübertragung mit Immobilien im Betriebsvermögen
     

Für ein Beratungsgespräch zu diesen Maßnahmen stehe ich Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.

 

Mag. Thomas Brych, Steuerberater und Unternehmensberater ,

email: office@brych.at , mobil: 0680 22 36 550

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Mag. Thomas Brych

Steuerberater und Unternehmensberater

  • Buchhaltungen seit 1994

  • Bilanzierung und Steuerrecht seit 1996

  • Abteilungsleitung seit 2001

  • Digitalisierung in der Verwaltung seit 2002

  • Prozessmanagement seit 2006

  • Unternehmensberatung seit 2010

  • Lohnverrechnung seit 2012

  • Wirtschaftsprüfung seit 2019

Kundenmeinungen: Überzeugen Sie sich selbst!

,,Herr Mag. Brych ist kompetent, fachlich versiert und überaus genau bei der Ausarbeitung diverser Projekte. Für uns zeichnet sich ein guter Steuerberater, wie er einer ist, dahingehend aus, dass er Fragen beantwortet, die wir noch gar nicht gestellt haben (bzw. die sich uns noch gar nicht gestellt haben). Wir bekommen von Mag. Brych detaillierte und gute ausgearbeitet Varianten zu Problemlösungen, oft verbunden mit einer neuen Idee. Die freundliche und zuvorkommende Art von Mag. Brych macht es Klienten wie uns einfach, mit ihm zusammen zuarbeiten - wir wissen unsere Anliegen sind in besten Händen!"

Elisabeth und Manfred Gasterer

(Geschäftsführer)

 

TECHNOCO LASER MASCHINENTECHNIK GMBH aus St. Valentin

„Unser Steuerberater Thomas Brych mit seinem sympathischen Team ist ein zuverlässiger Partner für den Verein westwinkel, der sowohl die steuerlichen Angelegenheiten als auch die Personalverrechnung kompetent und stets fristgerecht für uns abwickelt. Unser Verein mit 187 Mitgliedern fühlt sich bestens beraten und somit gut aufgehoben.“

 Alfred Buchberger

(Projektleiter)

Verein Westwinkel 

Positiv an der Zusammenarbeit mit der Kanzlei Brych ist die gleichbleibend gewissenhafte und  kompetente Arbeitsweise, sowie die ganzheitliche Betreuung in allen steuerlichen und  rechtlichen Belangen,samt Buchhaltung und Lohnverrechnung.

 

Auf eine gute, persönliche Kommunikation wird von allen  Teammitgliedern Wert gelegt, so können wir diese auch als sehr gelungen rückmelden.

 

Bei Fragen und eventuellen Hilfestellungen reagieren Herr Mag. Brych und sein Team sehr kompetent und ist jederzeit an guten Lösungen bemüht.

 Christian Findt und Edgar Aflenzer (Geschäftsführer)

 

Christian Findt und Edgar Aflenzer GesmbH